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12只公募REITs年内第二场“季考”成果出炉 业内人士详解部分成绩数据缘何为负
记者 昌校宇\n\n　　公募REITs2022年第二场“季考”成果近乎悉数“放榜”。\n\n　　到7月21日，已上市的13只基础设施公募REITs产品中，已有12只发表2022年二季报(国金我国铁建REIT上市不满一个月)。陈述显现，除浙商沪杭甬REIT、华安张江光大REIT、东吴苏园工业REIT呈现二季度净赢利亏本外，其他9只产品悉数盈余。7月21日，《证券日报》记者第一时间就公募REITs部分成绩数据缘何为负对业内人士和基金办理人进行采访，以便商场更好了解“底细”。\n\n　　REITs项目分红分配\n\n\n　　依据可供分配现金来确认\n\n　　关于浙商沪杭甬REIT二季度净赢利亏本4651.35万元，业内人士对《证券日报》记者解说称，“净赢利为负首要受高速公路财物的折旧摊销影响较大，并不影响现金流。举例来看，浙商沪杭甬REIT基础设施项目选用直线折旧摊销法，还有高速路REITs项目选用车流量法，而车流量法的项目前期折旧摊销较少，后期折旧摊销则相对会多。办法不一样，导致每个阶段赢利有不同。一起，疫情也是导致净赢利亏本的原因之一，高速公路流量和收费均有所下降。”\n\n　　上述业内人士表明，“REITs项目的成绩好坏和分红分配，首要是依据可供分配现金来确认，跟净赢利无直接关系。”\n\n　　华安基金相关人士对《证券日报》记者表明，“华安张江光大REIT二季度净赢利亏本628.35万元，首要是因为基础设施项目的折旧摊销金额较大，并不影响项目的现金流和可供分配金额。”\n\n　　东吴基金方面也就东吴苏园工业REIT二季度净赢利为-218.38万元向《证券日报》记者进行了阐明，“两家项目公司全体运营稳健，出租率保持稳定，季内净赢利为负数的首要原因为租金减免(减免期为2022年3月份至8月份)。不过，为维护基金比例持有人的利益，租金减免施行后，基金办理人将抛弃部分基金办理费，运营办理机构将抛弃部分运营办理费，一起经过补助请求，相应税收减免等方法全额化解本次减免租金的影响。”\n\n　　谈及减租对后续运营的影响，东吴基金方面表明，“短期内因疫情影响的收入削减对东吴苏园工业REIT的继续运营才能和长时间开展无不良影响。”\n\n　　财物折旧不会影响\n\n　　REITs现金流和出资者分红\n\n　　上海证券基金点评研究中心高档基金剖析师、博士孙桂平在承受《证券日报》记者采访时表明，一般来说，REITs净赢利为负并不能阐明其具有的基础设施财物运营不善，因我国REITs具有的基础设施财物选用本钱法计量(财物账面价值等于REITs成立时买入财物的本钱)，每季度都需求计提固定财物折旧等费用，而这些费用计入运营本钱，会削减每季度净赢利。不同REITs的财物到期年限和折旧计提方法有所不同，导致部分REITs净赢利为负，但财物折旧不会影响REITs现金流和出资者分红。\n\n　　“当时衡量REITs运营情况一般可用EBITDA(税息折旧及摊销前赢利)，虽有3只REITs二季度净赢利为负，但已发表二季报的12只REITs二季度EBITDA悉数为正，显现REITs全体运营稳健。”孙桂平进一步剖析称，但不同REITs运营情况有所分解，博时蛇口产园REIT、建信中关村REIT和中航首钢绿能REIT二季度EBITDA获得环比两位数添加；而有些REITs受疫情影响，二季度运营成绩呈现下滑，如东吴苏园工业REIT和浙商沪杭甬REIT二季度的EBITDA环比分别下降55.50%和39.43%，首要因其持有的基础设施财物多坐落长三角区域，受疫情带来的直接影响较大等。\n\n　　在孙桂平看来，当时疫情对REITs影响不具有可继续性，商场不用过于忧虑。未来跟着REITs商场不断开展，产品数量和规划不断添加，底层财物类型不断丰富，REITs运作办理也将愈加老练，将为出资者供给更多出资标的和出资时机。整体而言，REITs现金报答比较稳定，具有高票息、抗通胀、长时间报答率高、涣散危险等特色，是合适长时间持有的装备型财物，并不合适买卖性资金过度炒作。（证券日报） 【修改:彭婧如】